Zwangsversteigerung – wenn Schulden das Haus kosten

Zwangsversteigerung von Immobilien und Grundstücken – letzter Schritt einer Zwangsvollstreckung

Haus und Hof verlieren – der Albtraum aller Hauseigentümer ist wahrscheinlich eine Zwangsversteigerung. Aber eine Zwangsversteigerung von Immobilien und Grundstücken kommt nicht aus heiterem Himmel, sondern ist nur der letzte Schritt in einem langen Verfahren.

Zu einer Zwangsversteigerung kann es kommen, wenn jemand seine Schulden gegenüber Gläubigern nicht zahlen will oder kann. Aber bis es zu einer Zwangsversteigerung kommt, muss ein Fall zunächst alle Instanzen eines Mahnverfahrens durchlaufen.

Welche Schritte gehen bei einer Zwangsvollstreckung einer Zwangsversteigerung voraus?

Auf Zahlungsverzug erfolgen Mahnungen. Werden diese nicht beglichen, kann ein Inkassounternehmen eingeschaltet werden. Scheitert auch das Inkassoverfahren, können Gläubiger gegen ihren Schuldner einen Antrag bei Gericht stellen. Wenn ein vollstreckbarer Titel ausgesprochen wird, kann es zu einer Zwangsvollstreckung kommen.

Aber auch bei einer Zwangsvollstreckung wird der Gerichtsvollzieher zunächst versuchen, bewegliches Vermögen zu vollstrecken: Geld, Schmuck, Möbel oder andere Wertgegenstände. Findet der Gerichtsvollzieher allerdings nichts von ausreichendem Wert, kann es zu einer Lohnpfändung kommen. Hausbesitzer können auch zum Aufnehmen einer Hypothek verpflichtet werden. Scheitern all diese Schritte, kommt es zum sogenannten Offenbarungseid, einer eidesstattlichen Erklärung, und einer Eintragung ins Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichts. Grundstücke und deren Aufbauten wie Häuser, Wohnungseigentum oder Teileigentum gelten als unbewegliches Vermögen und können zwangsvollstreckt werden – es kann zu einer Zwangsversteigerung kommen.

Was passiert bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung von Immobilien und Grundstücken?

Zunächst wird der Verkehrswert des Versteigerungsobjektes vom Vollstreckungsgericht festgelegt. Bei der Feststellung des Verkehrswertes wird meist ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen. Auch unabhängige Gutachten, die von den Verfahrensbeteiligten in Auftrag gegeben worden sind, können als Grundlage der Werteinschätzung dienen.

Auf eine erfolgreiche Verkehrswertfestsetzung folgt der Versteigerungstermin, der der allgemeinen Öffentlichkeit zugängig ist und zuvor öffentlich bekannt gemacht wird, beispielsweise im Internet oder im Amtsblatt. Bevor die eigentliche Versteigerung beginnt, wird das sogenannte „Geringste Gebot“ aufgestellt, bei dem auch die bestehen bleibenden Rechte aus Grundbucheintragungen verlesen werden. Hier lohnt sich eine genaue Kontrolle, denn wer bei einer Zwangsversteigerung bieten will, sollte hier genau aufpassen: Mit der Zuschlagserteilung gehen auf den Höchstbietenden, also den Ersteher, auch alle Risiken und Lasten über – auch solche, die noch nicht bekannt sind. Zudem tritt derjenige, der den Zuschlag erhält, in die bestehenden Versicherungsverträge ein und übernimmt die Haftpflicht.

Bei einer Zwangsversteigerung ist es für Bieter zwar möglich, tolle Schnäppchen beim Immobilienkauf zu machen, eine Zuschlagserteilung birgt aber auch Risiken für den Ersteher.